Prodej nemovitosti bez realitní kanceláře?
Jednu z prvních otázek, které si prodávající před prodejem nemovitosti pokládají, je, jestli prodat bez realitní kanceláře či s realitní kanceláří.
Bez realitní kanceláře:
1. Oslovíte mnohem menší počet zájemců o koupi
Prodávající, kteří si nabízejí nemovitost sami, osloví přibližně 10 až 15 % potenciálních zájemců ve srovnání s kvalitní realitní kanceláří. Někteří prodávající se přitom omezují s inzercí jen na jedem realitní portál, a proto osloví ještě méně zájemců o koupi. To málokdy vede k úspěšnému prodeji.
2. Neprodáte tak dobře
Oslovíte-li menší počet zájemců o koupi, pak je i pravděpodobné, že prodáte za nižší cenu.
Lidé si umí snadno spočítat, jaká je provize realitních kanceláří, ale je téměř nemožné spočítat, o kolik přijdou tím, že neprodají tak dobře.
A tak se běžně stává, že prodávající sice ušetří na provizi třeba 150.000 Kč, ale prodají o 300.000 Kč méně, než by mohli, Kdyby uměli dělat kvalitní marketing a prodávat.
3. Na všechno jste sami
Budete muset inzerovat sami. A vyvstává otázka kde. Nikdo vám neporadí, co skutečně funguje.
Realitní portály se vám sice budou snažit tvrdit, ať inzerujete právě u nich, že jejich portál je nejlepší. Jenže to nejsou upřímné rady. Všem jde jen o to, abyste si u nich koupili inzerci. Některé realitní portály jdou dokonce v honbě za inzerenty tak daleko, že klamou o své návštěvnosti a úspěšnosti. Pro prodej musíte udělat víc.
4. Prodávání stojí čas
Organizování prodeje není záležitost na pár hodin. Prodej nemovitosti běžně trvá několik měsíců.
Vše samozřejmě za předpokladu, že chcete dobře prodat. Pokud byste stanovili nízkou cenu nemovitosti, prodáte rychle. Nicméně zájem většiny prodávajících je na prodeji co nejvíce vydělat. Propagace nemovitosti, telefonáty, organizace prohlídek, jednání o podmínkách prodeje, tím vším strávíte spoustu času.
Ti, co prodali snadno a rychle bez realitní kanceláře, prodali často za méně, než by mohli.
5. Neušetříte tolik peněz, jak si myslíte
Prodávající si na začátku prodeje často myslí, že prodejem bez realitní kanceláře ušetří hodně peněz za provizi. Zaplatí pár stovek za inzerci, kupní smlouvy jim připraví právník a nákladově je celý prodej vyjde do 10.000 Kč.
Chcete-li opravdu dobře prodat, je to naprosto nereálný předpoklad. Některé náklady jsou až nečekaně zákeřně skryty.
a) Náklady na váš čas
Čas stojí peníze. Předem nikdy nevíte, kolik času prodejem nemovitosti strávíte. Spočítejte si, kolik byste vydělali ve své práci, kdybyste čas věnovaný prodeji nemovitosti věnovali své práci. Čas strávený s rodinou nebo svými koníčky je penězi nevyčíslitelný.
b) Náklady na propagaci
Možná si řeknete, že vás inzerce bude stát jen pár stovek. To k úspěšnému prodeji rozhodně nestačí. Problém je, že pokud nemovitost prodáváte poprvé, nevíte, jak a kde inzerovat. Často vyhodíte peníze za neefektivní inzerci. Dále platí, že kvalitní, smysluplná inzerce je otázkou tisíců Kč, nikoli stokorun.
c) Náklady za právní servis
Veškerý právní servis můžete pořídit již za několik málo tisíc Kč. Snažit se však ušetřit na právních službách není nejmoudřejší. Kupní smlouva sepsaná, byť právníkem, ale podle jednotného mustru, bez toho, aby byla sepsána na míru vaší konkrétní situaci, může být nakonec dost drahá. Nemusí vás však ochránit před případnými spory s kupujícími. Nejednoznačná ustanovení mohou vést k nedorozuměním a chybějící ustanovení mohou dát kupujícím příležitost dodatečně z vás vysoudit slevu za vadná plnění.
d) Náklady na řešení problémů
Mnoho problémů dokážeme vyřešit už na samém začátku, protože máme zkušenosti a mnoho problémů vyřešíme za pochodu, protože máme tým odborníků, na které se můžeme ihned obrátit.
e) Náklady za chyby
Náklady za chyby patří k něm nejzákeřnějším a dopředu nejméně předvídatelným.
Nejčastěji k nim patří chyby při vyjednávání o prodeji. Pokud se neživíte obchodováním, můžete podlehnout tlaku a odsouhlasíte nevýhodná ujednání ve smlouvě, kterých pak budete litovat nebo poskytnete slevu, kterou byste jinak neposkytli.
Horší chyby mohou nastat, když z neznalosti nedodáte všechny podklady k nemovitosti např. průkaz energetické náročnosti budov, revizní zprávy, stavební dokumentaci k domu či si nenecháte vypracovat technickou zprávu a kupující vás následně uvaří ve vašich vlastních chybách tím, že si na vás vysoudí dodatečnou slevu, která může být v případě skrytých vad klidně stovky tisíc. Znám jeden případ, kdy se kupující s prodávajícím soudili o skryté vady v konstrukci domu v hodnotě 1,5 mil.
6. Prohlídky
Nikdo nezná nemovitost tak dobře jako vy. A tak si možná řeknete, že jedině vy ji dokážete ukázat kupujícím nejlépe. To zní logicky, ale je to omyl.
Když nemovitost budete ukazovat sami, má to víc nevýhod než výhod:
- Nezískáte zpětnou vazbu od zájemců
- Jste ovlivněni vašim postojem a životní situací
- Emoce a ego hrají ve váš neprospěch
7. Emoce hrají ve váš neprospěch
Emoce nehrají jen důležitou roli na prohlídce, ale i při následném vyjednávání podmínek prodeje.
Prodej nemovitosti často provází emoce, a ty, které nejsou 100% pod kontrolou, mají vliv na úspěšnost - neúspěšnost prodeje.
Prodávající, kteří jsou pod tlakem a v emočním vypětí, mají tendence dělat chyby při prodeji nebo dokonce rezignovat před problémy a následně toho litují.
8. Absence obchodních dovedností
Obchodní dovednosti pomáhají dobrým makléřům uzavřít výhodnější obchod pro stranu, kterou zastupují.
Většina lidí nejsou obchodníci. Mimochodem obchodník není prodavač, jak si někteří lidé myslí.
V realitách jde o hodně peněz. Nemáte-li dobré obchodní dovednosti riskujete, že uzavřete horší obchod, než byste mohli.
9. Horší kvalita kupujících
Budete se více setkávat se kupujícími, kteří jsou citlivější na cenu a také nemají tak dobrou bonitu pro hypotéku. Domnívají se, že hledáním bez realitní kanceláře mohou ušetřit peníze, kterým se jim příliš nedostává. Proto se víc zaměřují na hledání bez realitní kanceláře.
Když kupující mají peníze na nákup jen tak tak, tak obchod častěji nevyjde. Stačí, aby hypotéční banka nemovitost odhadla na nižší cenu, což se stává běžně, banky se tak chrání, a obchod končí. U kupujících s horší bonitou častěji řešíme škraloupy v registrech neplatičů, které mají za následek zamítnutí hypotéky.
10. Budete pod palbou
Budete pod palbou spekulantů, investorů a realitních zprostředkovatelů i toho nejhrubšího zrna. V realitách jde o hodně peněz a tam kde jsou peníze, jsou lidé, kterým jde o to, co nejlevněji od vás nakoupit a co nejdráže prodat nebo se jen na vašem prodeji přiživit, aniž by vám, cokoli hodnotného nabídli.
Připravte se, že vám budou volat, psát a chodit na prohlídky a nemáte šanci tomu zabránit.
Chcete se přesvědčit o pravdivosti tohoto tvrzení? Začněte si nemovitost nabízet na prodej sami. Nebo si ušetřete starosti a svěřte prodej nám.